שוק הנדל"ן באוסטרליה - תמונת מצב

המגמה - המשך צמיחה

המרוויחים הגדולים הם אותם שהבינו את חוק מספר אחד בעסקי השקעות הנדל'ן באוסטרליה - 'הזמן הטוב ביותר לקנות הוא היום – השאלה היא רק מה לקנות'. והיתר? ממשיכים לבזבז הון עתק בשכירת בתים שמשקיעים כמוני קנו, ומשלמים בעבורנו את המשכנתא.

חוק הברזל של צפי הרווחים בשוק הנדל"ן האוסטרלי מאז שנות הארבעים הוא שכל בית שקנית יכפיל את ערכו כל שבע שנים לערך. אם אתם שייכים לאותם שחושבים, תוהים, מאמינים או מקווים שערך הבתים באוסטרליה ירד בעתיד, אתם מוזמנים לחשוב לרגע על שנת 2015, כאשר לפי התחזיות השמרניות ביותר, כל בית שאתם רואים היום יימכר בערך הגבוה פי שניים משוויו הנוכחי בשוק. לפיכך, כל מי שמעוניין לוודא שהונו האישי ימשיך לגדול באופן הבטוח והקל ביותר לצפייה, טוב יעשה אם יקדים ויגדיל בהקדם האפשרי את כמות נכסי הנדל"ן שברשותו.

אמת-המידה שבאמצעותה אני מתבונן בתמונת המצב של השוק היא אמת-מידה רחבת מבט, הכוללת בתוכה הן את ניסיוני האישי במהלך עשר השנים האחרונות, והן את צפי התפתחותו של שוק הנדל"ן בפרט, ושל השוק האוסטרלי ככלל, בעשר-עשרים השנים הבאות. במבט לטווח הארוך, קל לראות את מצבו של שוק הנדל"ן כשוק של מציאות רבות והזדמנויות רבות (לפועלים בחוכמה ובזהירות המתבקשת) לעשיית הון משמעותי, בפרק זמן קצר יחסית ובמאמץ מזערי, כיום לא פחות מבשנת 1999.   

כאשר השקעותיך מתבססות על היכולת לציית לתוכנית השקעות מקצועית ומאורגנת מראש לטווח הארוך (10-20 שנה), היכולת האישית של המשקיע לצפות מראש מה יהיו רווחיו - בסיועם של חישובים מקצועיים, הנעשים בעזרת הבנה כלכלית, טבלאות נתונים ותוכנות מחשב מתאימות - מספקת הבנה מעמיקה יותר של הכדאיות הגבוהה בקניית כל בית שלא יהיה, במיקום טוב, או במיקום שיחל להיחשב טוב בשנים הקרובות, במצב סביר, בסכום שבו ניתן לעמוד ובמחיר שווה לכל נפש.

בשל המיתון בו נאבקת ארצות הברית בהצלחה חלקית בלבד, ובעיקר בשל משבר האשראי שפשט ברחבי העולם בחודשים האחרונים, מדווחים מרבית עיתוני העולם המערבי ובכללם אמצעי התקשורת באוסטרליה מידי יום ביומו על חברות ענק המתמוטטות ומפסידות מיליארדי דולרים בשבוע אחד,ועל מגזרים שלמים של הבורסה המפסידים 10 אחוזים מערכם בין לילה. הדלק מתייקר, ערך הזהב ושאר המתכות עולה, מצרכי המזון מתייקרים אף הם, ובאופן כללי רבים האוסטרלים המוצאים את עצמם המומים מקצב השינויים המהיר ומהאווירה הרווחת בתקשורת, השמחה לדווח בכתבות צבע גדולות בכל פעם בה קורסת חברה גדולה, ומשדרת אווירה פסימית לציבור הרחב. נוסיף למרקחת את שבע ההעלאות הרצופות של הריבית במשק, את העובדה שלאדם הפשוט נהיה קשה יותר להשיג משכנתא בתנאים טובים, ונוכל לראות שרבים מן הקונים הפוטנציאליים מהססים ומעכבים את רכישת הבית למגורים או להשקעה. ובאופן אישי, אני נוהג תמיד להתייחס לכל קניית בית כהשקעה מקצועית בנדל'ן, וזאת מכיוון שגם אם ברצוננו רק לקנות בית אחד למשפחתנו, ראוי לוודא כי הקניה עומדת בזכות עצמה, כהשקעה נבונה ורווחית.

במצב זה, כאשר ההיסוס, מראית העין של מיתון כלכלי שאינו קיים באמת, ונטייתם של רבים לעכב את קניית ביתם בחודשים הקרובים חוברים אל כמות המוכרים החייבים למכור בזמן הקרוב, מכיוון שהם טעו ביכולתם לעמוד בעליות הריבית האחרונות - מצב ממנו ניתן להימנע בעזרת הכנת תקציב מסודר ומקצועי, רכיב בסיסי בשירותי ייעוץ וניהול ההשקעות - כל הסיבות הללו מביאות לכך שאנו עומדים כיום, לקראת מחצית 2008, בפני מצב נדיר, בו למרות שהשוק הינו בריא ומושך השקעות, מרובים הקונים על המוכרים. ולפיכך, כפועל יוצא מעקרונות השוק החופשי, כוחו של הקונה עולה ועמדת המיקוח שלך, כקונה, משתפרת. ככל שניסיונך ויכולתך גדלים, או במידה ואתה משתמש בשירותיה של חברה המתמחה בייצוג קונים בחיפוש ורכישת השקעות נדל'ן כדאיות, המצב הנוכחי מייצג הזדמנויות מצוינות לרכישת בתים ודירות (ולמשקיעים מתקדמים – בתי דירות) ב5-10 אחוזים מתחת למחירם הריאלי.

השאלה החשובה היא כמובן, האם למרות כל הידיעות המופיעות חדשות לבקרים בעיתונות ואמצעי התקשורת, ולמרות הבעיות באמריקה, השוק האוסטרלי הוא באמת בריא, יציב, וימשיך לגדול, כפי שטוען מאמר זה וכן גם כלכלנים, מנכ"לי חברות ענק כגון BHP, המשקיעים הגדולים בבורסה ומנהלי מדיניות כלכלית, מחוקקי מדיניות ההגירה ומתכנני התשתיות? אשאיר אתכם עם רשימה קצרה של עובדות ואתן לכם, הקוראים המתעניינים בנושא, להגיע למסקנותיכם בעצמכם -

• נכון להיום, על כל 10 בתים חדשים הנבנים באוסטרליה ישנן 20 משפחות חדשות בשוק (בשל צמיחת אוכלוסין והגירה)

• איגוד הקבלנים האוסטרלי הזהיר לאחרונה את ראש ממשלת אוסטרליה, מר קוין ראד, כי בעשור הקרוב יביא המחסור החריף בעובדים בתחום הבנייה לעליות משמעותיות בעלויות הבנייה

• שוק הבתים להשכרה נמצא בעודף ביקוש חריף כל כך, עד שכלכלנים מעריכים כי שכר הדירה הממוצע באוסטרליה יכפיל את עצמו במהלך חמש השנים הקרובות

• כלכלת אוסטרליה כרוכה, רובה ככולה, לא בכלכלת אמריקה ו/או אירופה, אלא בשווקי מעצמות אסיה-פסיפיק. כל עוד תמשיך אוכלוסיית הענק של סין והודו לגדול – אוסטרליה תמשיך לשגשג בגין אספקת משאבים לאסיה

• גיאולוגים וכלכלנים המתמחים בנושא, מעריכים כי באדמת אוסטרליה ישנם משאבים (כגון פחם, לדוגמא) ששוויים הכלכלי גבוה פי חמישה מכמות המשאבים הנמצאת ברשות כל מדינות ערב העשירות גם יחד (כגון נפט, לדוגמא)

• ניתן עדיין לקנות בתים להשקעה באוסטרליה במחיר הנמוך מ-140,000 דולרים לבית, על אדמה ששטחה 400 מ"ר לכל הפחות

• ניתן עדיין לקנות בתי דירות שלמים (בני שלוש או ארבע יחידות דיור) להשקעה באוסטרליה בפחות מ 500,000 (מחיר הבניין כולו)

במילים פשוטות ולסיכום, אם יש בידיכם היום את היכולת ללוות את הסכום הנדרש לקניית בית (ובמקרים רבים, באמצעות הייצוג המתאים תוכלו ללוות את כל 100 האחוזים), ממתינות לכם בשוק מציאות טובות רבות...ויש אפילו מקום להתמקח.