|
|
| | אל אוסטרליה | אודות | פורום | קישורים | | | תעודות סל | |
|
מאמרים אחרונים של שי מיור - רוצים לקנות בית - ומה עם הפקדון? - שוק הנדל"ן באוסטרליה - תמונת מצב לרשימת המאמרים המלאה של שי מיור |
רוצים לקנות בית - ומה עם הפקדון? שי מיור רבים האנשים המתלבטים בסוגיית רכישת הבית הראשון, מתקשים לחסוך לטובת פקדון, ותוהים מהו גובה הפקדון הדרוש על מנת להתחיל ולהשקיע בשוק הנדל"ן. אנסה להתייחס לסוגיה על קצה המזלג, דרך שאלה שהפנה אליי לאחרונה בחור ממלבורן.
סיפורו של עמיר -
עמיר –"אני גר באוסטרליה כחמש שנים. עד היום הצלחתי לחסוך רק 43,000 $ לקניית בית. 7,000 נוספים אני יודע שאוכל לקבל כמענק לרכישת בית ראשון. אם אקח משכנתא בת 80 אחוזים, בנוסף ל-50,000 שיהיו ברשותי, אוכל לרכוש בית ששוויו 250,000 דולרים. הבעיה היא, שבסכום הזה אין בתים למכירה בעיר בכלל. וככל שאני ממשיך לחכות הבתים הולכים ומתייקרים. מה היית מציע לעשות?"
 תשובה -
ראשית, החישוב עליו מתבסס עמיר הוא, לדעתי, מסוכן ואינו מעוגן במציאות. מענק קניית הבית הראשון, ע"ס 7,000 דולרים, אותם תקבלו אם טרם רכשתם בית באוסטרליה, אינם יכולים לשמש, מציאותית, כמזומנים נוספים לפיקדון. אתם תיאלצו להשתמש בסכום הנ"ל להוצאות הנלוות לרכישה, כגון שכר עו"ד, שמאי, ביטוח, ארנונה וכיו"ב. אלו הן הוצאות רבות שהמשכנתא אינה מכסה, ואותן תידרשו לשלם במזומן. לפיכך הייתי אומר שיש בידיו של עמיר 43,000 לפיקדון, כך שיש לחפש בית לרכישה בשווי של 215,000 דולרים. חשוב מאד לוודא שיש תוכנית פעולה מסודרת, המגובה בתקציב ריאלי, לפני שמתחילים לחפש השקעה המתאימה לנתונים הכספיים שאתם פועלים איתם.
שנית, נכון שאין למצוא בתים פרטיים במלבורן במחיר הנ"ל, ונכון מאד שהקצב שבו אתם חוסכים (50,000 בחמש שנים) איטי יחסית לעליות מחירי הבית השגורות. מה הייתי מציע?
ישנם אזורים נרחבים ברחבי אוסטרליה, בהם אפשר לקנות בית מצוין להשקעה בתקציב המדובר. לדוגמא, נכון למצב השוק כיום, השקעה כדאית במחיר הנ"ל יכולה להיות בית פרטי באחת מן העיירות שבדרום אוסטרליה, השוכנות לרגלי מצבורים עשירים של פחם וזהב, אותם מתכננות חברות כריית המשאבים הבינלאומיות לפתח בין השנים 2008-2010. כך אפשר גם לקבל אחוזי תשואה (Rental Yields) גבוהים – 4.5 אחוזים ומעלה – וגם להינות מצמיחה מהירה של ערך הנכס – 10 אחוזים בשנה (Capital Gains) בקירוב, וזאת בשל הצמיחה הכלכלית המואצת הנובעת מהקמת המכרות.
המצב בשטח דומה ומוכיח כי כל עוד תמשיכו לחכות – המחירים ימשיכו לעלות. ככל שתקדימו להשקיע את כספכם באפיקים המניבים תשואה גבוהה, כך תימנעו משחיקת ערך המטבע שלכם. אם, לצורך העניין, יקנה עמיר היום את ההשקעה המתאימה, 43,000 הדולרים שברשותו יוכלו להפוך תוך שנתיים ל-88,000 דולרים ואף למעלה מכך (215,000 ועוד 10 % לשנה, עליית ערך הנכס כפול שנתיים, שווה ל-260,150 דולרים). עד אז יהיה ביכולתו של עמיר לרכוש בית אחר/נוסף, באמצעות פיקדון שיוכל לממן דרך הבנק, בכפוף לעליית ערך הבית הנ"ל.
המסקנה המתבקשת היא שההשקעה בנדל"ן יכולה להתבצע בסכומים נמוכים יותר שנהוג לעיתים לחשוב, וכדאי להיכנס למשחק ולהשתלב כמשקיעים בשוק הנדל"ן בהקדם האפשרי, גם אם הסכום ההתחלתי שברשותכם הוא נמוך יחסית. אני ממליץ להימנע מטעות נפוצה של רבים, ולנסות לחסוך כסף במזומן לטובת פיקדון גבוה יותר על מנת לקנות את "בית חלומותיך", שכן ההמתנה "עולה" בסופו של דבר יותר מכניסה לשוק ברמה נמוכה יחסית. זאת כמובן, אם ההשקעה שנבחרה היא הבית הנכון, במקום הנכון ובמחיר הנכון.
(שי מיור הוא יועץ השקעות בתחום הנדל"ן וסוכן קנייה בכיר בחברת Prosperity Consultants Group.
הוא חי באוסטרליה מאז שנת 1997, וברשותו 16 נכסי השקעה בתחום הנדל"ן. למשלוח דוא"ל לשי מיור )
פורסם ב-  (גליון 23, יוני-יולי 2008) - לחצו כאן לנקודות חלוקה או למנויים
|
לחילופין ולשם ההדגמה, ניתן למצוא כיום בתים במחיר 235,000 דולרים במרכז רוקהמפטון
