| אל אוסטרליה | אודות | פורום | קישורים | | | תעודות סל | |
מאמרים אחרונים של שלמה תמיר לרשימת המאמרים המלאה של שלמה תמיר |
שוק המשכנתאות על רקע המשבר שלמה תמיר
הקדמה קלילה עם נגיעה אישית
כשפינטזתי בשעתו, בעוונותי, פנטזיות כפירה שנגעו להגירה, היו לנגד עיני מספר קריטריונים קלים, יחסית: רציתי לגור במדינה דוברת אנגלית - אתם ודאי יכולים למנות אותן בעצמכם; רציתי מזג אויר דומה לזה השורר בישראל - קנדה ובריטניה נפלו מיד. רציתי בטחון פיסי, בלי אינתיפאדה שתערער אותו. ורציתי כלכלה יציבה ומבוססת - בלי אינתיפאדה שתערער אותה.
שמעתי, אמנם, על תופעת הצונאמי, אבל החיישנים שהותקנו לאחריה היו מכוונים לחזות תופעות חריגות באוקיינוסים ולא על רצפות הבורסות ברחבי הגלובוס.
אינני מצטער על הבחירה באוסטרליה ובסך הכל נראה שהאינדיקטורים לא הכזיבו. הסיבה העיקרית לכך, לדעתי, נעוצה בעובדה שהמגרעות כביכול, של אוסטרליה משמשות כמצופים המונעים ממנה להיסחף בזרמים המטלטלים את אמריקה ואת העולם כולו, כמעט. כמובן שהמצב עלול להשתנות עדיין ואסור לסגור מדפים ולהיכנס לשאננות; את הביטוי האלמותי 'NO WORRIES, MATE' כדאי לנו להשאיר לאלה שהוא שגור בפיהם מלידה ויודעים לבטא אותו נכון.
הסיבות למשבר והשפעתו על שוק המשכנתאות
לא אתעכב יתר על המידה על ניתוח אקדמי מעמיק של המצב בארה"ב, אשאיר זאת לכלכלנים; ובכל זאת, מהו השוני העיקרי בינה לבין אוסטרליה, ומה מבדיל את אוסטרליה ממדינות רבות אחרות בהקשר הכלכלי והמשבר העולמי? אי אפשר בלא-כלום, לכן בקצרה אומר כי הממשל האמריקני איפשר לבנקים ולמוסדות פיננסים אחרים להלוות כסף ללקוחותיהם מבלי שהאחריות על בדיקת יכולתם להחזיר את ההלוואות תיפול עליהם. כך הוטלה האחריות על כתפי הלווים, אשר לא היו מודעים למלוא המשמעויות הכרוכות בדבר. אבל, המוני לווים וספקולנטים ניצלו את הקלות היחסית (הבלתי נסבלת, יש לאמר, ולא רק בדיעבד), רכשו נדל"ן בכמויות בלתי סבירות, והעלו בכך את מחירו בשוק למימדי בועה.
משזו התפוצצה קרו שני דברים: א. מחיר הנדל"ן ירד בצורה דרסטית, בגלל העובדה שחלק גדול מן הרוכשים אמנם לא היה מסוגל לשלם את ההלוואות והם נאלצו להיפטר מן הבתים שקנו; אלא שברוב המקרים, ערך הבית באותה עת היה נמוך מן המשכנתא שהם קיבלו על עצמם ולכן היה להם כדאי יותר להשאיר את מפתחות הבית ולהסתלק; ב. השווי האמיתי של הנכסים, שנותר בידי הבנקים כנגד הכסף המזומן אותו הילוו ללקוחותיהם, היה נמוך בהרבה מערך הכסף (המזומן, לצורך העניין) אותו נתנו; כך, כאשר הלקוחות אשר הפקידו כספים בבנקים או השקיעו כספים באמצעותם, ביקשו לפדות את כספם בחזרה– לבנקים לא היו די מזומנים בקופתם; זוהי הסיבה שחלקם הגיעו לפשיטת רגל. אלה ששרדו החמירו מאד את תנאי מתן ההלוואות.
" אִם בָּאֲרַזִים נָפְלָה שַׁלְהֶבֶת..."
הבעיה החמורה מכל היא שלא רק ספקולנטים "מתוחכמים" נפגעו, אלא בעיקר אנשים קשי יום, אשר אולצו ע"י ממשלותיהם (מתוך כוונה טובה, כמובן) להגן על עצמם מפני תופעות מסוג זה ולהקצות חלק מהכנסתם לקרנות פנסיה למיניהן. אותם אנשים מצאו עצמם בלתי מוגנים, מכיוון שמנהלי הקרנות השקיעו את כספם בנכסים שנחשבו עד אז לבטוחים וסולידים, אך נתגלו כמשענת קנה רצוץ. התופעה התרחבה למימדי קטסטרופה גלובאלית מכיוון שלפתע התברר שרוב כללי המשחק השתנו. לדוגמא: עד כה ידענו שלא כדאי לממש נכס כשערכו יורד, כי בכך אנו מנציחים את ההפסד שהיה עד כה "על הנייר" בלבד. כעת מצאנו עצמנו מתבוננים בכדור השלג המתגלגל וממשיך לצבור תאוצה ושאלנו עצמנו – אם כך, מתי בכל-זאת הוא ייעצר והאם לא עדיף "לברוח" עם המעט שנשאר ולא להניח גם לזה להתאייד? וגם, כמאמר הפתגם הידוע "אִם בָּאֲרַזִים נָפְלָה שַׁלְהֶבֶת, מָה יַגִּידוּ אָזוֹבי הַקִּיר?" או, בהשאלה– אם קרנות הפנסיה והמוסדות הפיננסים "הבטוחים" לא ידעו להגן על עצמם – מה נאמר אנו, הצרכנים? אם פעם ידענו שצ'ק בנקאי הוא כמו כסף מזומן, כעת עלול להיות שהוא לא שווה את ערך הנייר שהוא מודפס עליו; אם עד כה סמכנו על שיקול הדעת של מקבלי ההחלטות בממשלות השונות – מה נעשה עכשיו, כשהפנסיה שלנו כבר לא ממש מובטחת, מחירי המצרכים במכולת עולים והעתיד נראה אפור משהו?
האם אוסטרליה חסינה?
עד לאחרונה היה נדמה ש"לנו זה לא יקרה". הכלכלה האוסטרלית קשורה בטבורה לאסיה ובעיקר לסין, יותר מאשר לארה"ב. נעשו מאמצים לא מעטים לטשטש את השפעתה המזיקה של התקשורת הבינלאומית וגם המקומית, להקטין את המרכיב הפסיכולוגי ולהפחית את גורם חוסר הודאות הבולם פעילות כלכלית, בדרך כלל. אחד האלמנטים החשובים שבו נבדל מערך המשכנתאות האוסטרלי מזה של ארה"ב הוא שקיים כאן פיקוח נוקשה מאד על נותני ההלוואות ועל שליחיהם, ה-MORTGAGE BROKERS (בּרוֹקרים, עליהם ארחיב בהמשך). עשרות חוקים וכללי התנהגות הומצאו לצורך זה, ועל חלק מהם מופקדים גופים שונים ובלתי תלויים, המוודאים ביצוע ללא פשרות. הכלל הראשון הוא שאסור לתת הלוואה לאדם אשר יש ספק כלשהו לגבי יכולתו להחזיר את ההלוואה. לצורך זה הומצאו כלים ומדדים שונים, אשר מטרתם הסופית היא למנוע מצב בו הבנק ייאלץ לממש את המשכנתא, כלאמר לסלק את הלווה מביתו ולמכור את הרכוש.
אזכיר כאן שבארה"ב ניתנו הלוואות לכל דורש, כאשר המניע העיקרי היה "למכור, למכור, למכור" ולקבל עמלת מכירה, כמובן; ואם הלווה חדל פירעון – הבנק יזרוק אותו מהבית וגם ירוויח על מימושו. אבל באוסטרליה, הרי, כולם חברים (MATES) וחברים לא זורקים מהבית. יתרה מזאת, אם מתברר שברוקר המליץ לבנק להלוות כספים לאדם אשר היה ספק בדבר יכולתו לעמוד בתשלומי המשכנתא – ימצא עצמו מחוסר עבודה ורישיונו יישלל ממנו. כללי ההגנה ואמצעי המנע שתיארתי לעיל לא הומצאו עם פרוץ המשבר הכלכלי לאחרונה, אלא נהוגים בענף הבנקאות באוסטרליה כבר שנים רבות. מה שבכל זאת קורה כעת, הוא שהבנקים מקפידים עוד יותר על קוצו של יוד והגופים האחראים על הפיקוח – ממציאים כללים מחמירים יותר כדי למנוע צורך לממש משכנתאות.
מה בכל זאת קרה?
ובכל זאת, המיתון הכלכלי מורגש גם באוסטרליה. לכך יש מספר גורמים: א. עד לאחרונה היתה נהוגה במשק ריבית גבוה מאד, זאת ללא קשר למשבר הכלכלי העולמי. להיפך, בעוד שהריבית בארה"ב התחילה לרדת כדי לעודד פעילות כלכלית, המשיך הבנק המרכזי כאן להעלותה, על מנת להרגיע את הכלכלה ולמתן את האינפלציה במשק. שיטה זו נחשבת כיום למיושנת ובעייתית, אבל באוסטרליה יש נטייה להיאחז באסכולות ישנות, כידוע. הריבית הגבוהה הקטינה את כדאיות ההשקעה בנדל"ן, והמשק החל להראות סימני מיתון. ב. אמנם ככלל, כלכלת אוסטרליה אינה נשענת על זו האמריקנית, אבל גופים כלכליים גדולים לא מעטים השקיעו בארה"ב, וחלק לא מבוטל מהשקעתם ירד לטמיון. ההפסדים שלהם גרמו להם למתן את פעילותם, והרי לכם האטה נוספת בפעילות במשק. ג. אוסטרליה מייבאת, אבל גם מייצאת לסין; הסינים מייצאים לארה"ב; ארה"ב במיתון – הסינים בהמתנה. אוסטרליה - גם. אפקט הפרפר בגירסה כלכלית, אם תרצו. ד. אוסטרליה "ניפחה את שרירי החזה" במשך שנים, על-סמך אוצרות הטבע המרובים האצורים באדמתה, אשר להם היה ביקוש אדיר מצד סין המתפתחת, ואשר גרמו לאוסטרלים להעלות מחירים בצורה חצופה למדי. עד שהסינים גילו את אמריקה (הדרומית, אמנם) ורכשו שם שטחים אדירים בהם מרבצי ענק של חומרי גלם במדינות שונות של אותה יבשת, תוך הפניית אצבע משולשת לכיוון אוסטרליה ועימכם הסליחה על הדימוי ההמוני). ברור ששתי חברות הכרייה הגדולות של אוסטרליה, BHP ו-RIO TINTO החלו מאבדות גובה ומניותיהם צנחו יחד עם מניות הבנקים. שוק המניות משתולל כלפי מטה; המניות צונחות וגם בעלי עצבים חזקים וגב כלכלי חזק – מנסים להיפטר מהסחורה שבידיהם, ובכך גורמים לירידות נוספות.
לזאת נוספו גורמים כמו עלייה מטורפת במחירי הדלק, אשר נבלמה בינתיים ואף חזרה לרמה נמוכה מזו שהייתה לפני המשבר, עליה במחירי מצרכי מזון בסיסיים, אשר התמתנה גם היא, חילופי שלטון באוסטרליה ועוד. לא שומעים על עשרות דיירים שנזרקו לרחוב, אבל הפעילות בשוק נמוכה יחסית. מעט מאד קונים, בגלל חוסר הוודאות לגבי מגמת המחירים בעתיד ומעט מאד מוכרים, בערך מאותה סיבה.
ובכן, מה עושים?!
אני מבקש לאמר שמכאן ואילך אני מביע את דעתי האישית ואין לראות בכך המלצה או ייעוץ מקצועי. אני חושב שהנדל"ן עדיין תופס מקום טוב כהשקעה לטווח ארוך, גם לגבי רוכשי בית ראשון למגורים. בשבוע הבא (תחילת דצמבר 2008 *) צפויה לחול ירידה נוספת בריבית ואז תשלומי המשכנתא יגיעו, פחות או יותר לרמה של תשלומי שכר הדירה (תלוי, כמובן בגובה המשכנתא וביחס בינה לבין המקדמה – DOWN PAYMENT). רוכשי בית ראשון קיבלו זריקת עידוד רצינית ביותר מן הממשלה בצורת מענקים בני אלפי דולרים (כרגע בין 14,000 ל- 21,000 דולר) והנחה על מס הרכישה (STAMP DUTY), אשר חלקם מוגבל בזמן וחלקם מותנה בגורמים שונים אחרים. יחד עם זאת, הבנקים ממשיכים להערים קשיים ולבדוק בציציות, כך שחלק מן הזכאים למענקים וההנחות מתקשים לממש אותם, באין להם היסטוריה מספקת או הוכחות שיניחו את דעתם של הבנקים לגבי יכולתם לעמוד בתשלומי ההחזרים לאורך זמן.
מי יכול לסייע לנו במעבר המכשולים?
אין לי ספק שיצא לכם לחוות את התענוג המפוקפק לדבר עם נציג הבנק שלכם בטלפון. מרכזי שרות הלקוחות שלהם (כמו גם של חברות הסלולאר ואחרות) ממוקמים בד"כ בהודו ולשילוב של מבטא הודי עם המבטא הישראלי שלנו בטלפון יש טעם של קארי עם טחינה. הבנקים מנסים לצמצם עלויות תפעול מצד אחד, ולכן נעזרים במוקדי שרות שנמצאים מעבר לים. מצד שני, יש להם בעיה לא קטנה של הדרכה וטיפוח כח אדם מקצועי מיומן, כי הם נוכחו לדעת שעובדים רבים עוזבים את משרותיהם אחרי שנה-שנתיים, וההשקעה בהם יורדת לטמיון. על-כן נוח להם להשתמש בשירותים חיצוניים (OUTSOURCE) ולדרוש מספקי השרות שלהם לעמוד בקריטריונים שאותם הם אינם מסוגלים ליישם בעצמם. דוגמה מצוינת לכך היא הסוכנים הקרויים MORTGAGE BROKERS. אלה הם אנשים עצמאים (או חברות) הכפופים לחוקים הנוקשים של המערכת הבנקאית ונתונים לביקורת מתמדת של גופים שונים, כמו הרשות למסחר הוגן (FAIR TRADING), למשל.
למה ברוקר?
הסיבה העיקרית היא מיומנות מקצועית. בהיותו עצמאי – איכפת לו מהעסק שלו, יש להניח שיותר מכפי שאכפת לפקיד כלשהו בבנק. הוא מחויב לעבור השתלמויות מקצועיות מידי חודש, להתעדכן במבחר המוצרים של הבנקים השונים, ולא סביר שהוא יעזוב את עבודתו אחרי שנה ויעבור למתחרים.
סיבה נוספת: לקוח שיכנס לסניף של בנק כלשהו יקבל בדרך כלל את המוצר שפקיד הבנק יציע לו, שמן הסתם יהיה המוצר שהבנק מעוניין למכור לו, ולא בהכרח המוצר המתאים ביותר לצרכיו. אם הוא יגיע לאותו בנק בליווי הברוקר שלו – סביר להניח שהוא יקבל מוצר אחר וגם תנאים טובים יותר, אשר אותם עשוי עובד הבנק להימנע מלגלות לו מרצונו החופשי. מה עוד, שאם יתברר שלבנק מסויים אין מוצר שמתאים לאותו לקוח – הברוקר יוכל להציע לו מוצר עדיף של בנק אחר.
והכי חשוב: הברוקר עובד לטובת הלקוח ולא עבור הבנק. יתרה מזו, הוא מכיר מוצרים של בנקים מתחרים, ויכול להמליץ ללקוח שלו על מוצר שיתאים לו יותר, דבר שעובד הבנק אינו יכול לעשות, כמובן. מהסיבות שהזכרתי לעיל, פועלים כ-60 עד 70 אחוזים משוק המשכנתאות באמצעות ברוקרים מוּרשים, והבנקים נהנים גם הם. שוב, ע"פ משוות מיקור-החוץ (OUTSOURCE), עדיף להם לשלם עמלות לברוקרים מאשר להוציא כספים על לימודים והשתלמויות של עובדיהם. לכן הם מעדיפים את שיטת העמלות של הברוקר העצמאי.
בדרך כלל, הלקוח אינו משלם לברוקר עבור עבודתו; הבנק ישלם לו עמלה מוסכמת מראש בתנאי שהעיסקה הושלמה, הלקוח עומד בדרישות והברוקר עשה עבודתו כהלכה. אגב, לפי החוק – הברוקר חייב לגלות ללקוח את גובה העמלה שהוא מקבל. ברוק טוב ידאג לעדכן את לקוחותיו במקרה של עליה או ירידה בריבית, שינויים במבנה ההלוואה או בתנאים אחרים; אין סיכוי שפקיד בנק כלשהו יוכל לעקוב אחרי כל לקוח של הבנק ולעדכן אותו. בשוק סוער כמו של היום, התראה כזאת והתאמה לתנאים המשתנים יכולה לחסוך ללקוח אלפי דולרים. ברוקר מקצוען יידע גם להגן על הלקוח מפני סעיפים הכופים קנסות על שינויים ולחשב נכון את הסיכוי והסיכון הגלומים בשינוי תנאים, לעומת המשך תשלומי הלוואה בתנאים נחותים. בנוסף, אם הוא באמת טוב –הוא יידע ליצור מבנה (STRUCTURE) כזה, שימנע תשלומי מס מיותרים אצל משקיעים שיש להם תמהיל של בית למגורים ורכוש אחר המיועד להשקעה.
לסיכום: שלטונות ההגירה האוסטרלים הגדילו השנה את מכסת המהגרים בעלי מיומנות נדרשת (SKILLED MIGRATION) מ- 75,000 בשנה ל – 300,000 בשנה. אוסטרלים רבים שחיו באנגליה חוזרים הביתה בגלל המשבר הכלכלי העולמי. כל האלה יאלצו לרכוש או לשכור בתים/דירות, וכבר עכשיו יש מחסור רציני בשוק. לפי תוכנית שפירסמה ממשלת NSW, הכוללת גם תחזית ל-25 שנה הבאות – צפוי פיתוח מסיבי בתחום הבנייה, הסובל כרגע משפל ומחסור. (ראה כאן לדוגמה את הפרסום הנוגע לאזור החוף הצפוני של NSW). נכון, התוכנית פורסמה ב-2007, לפני שהמשבר הגיע לחופי אוסטרליה, אבל כפי שנראה בבירור מן הפרסום, האוסטרלים מתכוונים להשאר כאן, הם לא הולכים לשום מקום. המצב הרדום, יחסית, של שוק הנדל"ן, הוא הזדמנות טובה להכנס אליו כאשר המחירים עדיין סבירים. הבנקים מכווצים שרירים ולכן רצוי לדעת כיצד לדבר איתם. והעיקר – בכל שוק יש מפסידים, המוכרים את הנכסים שלהם במחיר נמוך מסיבות שונות ובלי יוצא מן הכלל – יש מי שקונה מהם את הסחורה הזולה הזאת.
באיזה צד אתם מעדיפים להיות?
(שלמה תמיר הוא ברוקר משכנתאות מורשה בתחום הנדל"ן הפרטי והמסחרי, ושותף בחברת 123 Loans.
למשלוח דוא"ל לשלמה תמיר . המאמר פורסם בתחילת חודש דצמבר, 2008)
|